長(zhǎng)沙一市民遭遇“一房二賣(mài)” 房產(chǎn)商被判“退一賠一”

中新網(wǎng)長(zhǎng)沙12月21日電(傅煜 劉希平 陳漢)在購(gòu)房過(guò)程中，家住長(zhǎng)沙雨花區(qū)的市民李某竟遭遇房產(chǎn)商“一房二賣(mài)”的惡意違約行為。長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院21日透露，該院近日對(duì)此案作出“退一賠一”的一審判決，即房產(chǎn)商向購(gòu)房戶(hù)退回143.5萬(wàn)元房款的同時(shí)，另賠償其損失143.5萬(wàn)元并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。

兩年前，李某決定在湖南某置業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)置業(yè)公司)開(kāi)發(fā)的一處房產(chǎn)大廈中購(gòu)買(mǎi)兩套房屋。2014年3月26日，李某與該置業(yè)公司簽訂兩份《長(zhǎng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，兩套房屋首付款共計(jì)143.5萬(wàn)元，剩余房款以銀行按揭方式支付。

購(gòu)房合同簽訂后，李某支付了143.5萬(wàn)元首付款，但置業(yè)公司卻未按約定向長(zhǎng)沙市房屋登記機(jī)構(gòu)辦理合同備案，也沒(méi)有為李某辦理房屋所有權(quán)證。李某遂向長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令置業(yè)公司為其所購(gòu)房屋辦理房產(chǎn)證。

在訴訟過(guò)程中，李某發(fā)現(xiàn)置業(yè)公司早在2013年9月就已將這兩套房屋賣(mài)給李某萼并辦理了相關(guān)登記，于是決定變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院解除其與置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，同時(shí)要求對(duì)方返還購(gòu)房款143.5萬(wàn)元，賠償其損失143.5萬(wàn)元并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。

天心區(qū)人民法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為，原告李某與被告置業(yè)公司簽訂的兩份《長(zhǎng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，為合法、有效的合同。雙方訂立合同前，被告置業(yè)公司已將涉案房屋出賣(mài)給他人并辦理預(yù)告登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

本案中，被告置業(yè)公司未能舉證證明其與原告李某訂立合同時(shí)經(jīng)過(guò)預(yù)告登記人李某萼同意，亦未舉證證明該預(yù)告登記已失效，使得原告李某自訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)即無(wú)法依據(jù)相應(yīng)合同取得涉案房屋所有權(quán)。法院支持了李某請(qǐng)求解除兩份購(gòu)房合同的訴訟請(qǐng)求，要求被告置業(yè)公司將143.5萬(wàn)元購(gòu)房款全部退還李某。

該院同時(shí)認(rèn)為，被告置業(yè)公司惡意隱瞞上述兩套房屋已抵押并出售的事實(shí)，將該房屋再次出售給原告李某的行為，違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第五條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”等規(guī)定，破壞了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，故支持原告要求被告承擔(dān)143.5萬(wàn)元賠償責(zé)任的訴請(qǐng)。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的背景下，許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商與購(gòu)房戶(hù)簽訂合同后，隨意違約現(xiàn)象頻發(fā)。”湖南師范大學(xué)法學(xué)院教授黃捷認(rèn)為，由于合同違約金僅針對(duì)不守誠(chéng)信行為的懲罰性質(zhì)，而遵守約定的一方因違約方違約遭遇的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金同時(shí)具有的補(bǔ)償作用，致使違約成本低投機(jī)收益大。在這種情形下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方往往毫無(wú)顧忌，屢屢違約。

黃捷介紹，對(duì)于“一房?jī)少u(mài)”的惡意違約行為，最高人民法院于2003年用司法解釋的形式確立了懲罰性賠償?shù)闹贫取?ldquo;該制度的建立，有利于制裁和遏制惡意毀約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)損市場(chǎng)交易安全的行為，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。”(完)