新城控股：逆勢擴張的商業樣本

據公開報道，2015年，商業新開工面積超過18億平方米，這意味著中國平均每六天有一座購物中心落成，在城市中的中國人每個人至少擁有兩平方米的商業量。在當下購物中心普遍面臨租戶難求、電商沖擊、同行競爭、客戶需求更加多元個性等諸多困境的深水期，新城控股“吾悅系”卻仍能達到20個月開業的驚人速度及100%滿鋪開業的盛況，其中已開業的常州新城控股吾悅廣場和新城控股國際廣場，客流總量近4000萬人次，2013年租金回報率較前一年增幅超240%。

新城控股實現逆市擴張的秘訣何在？

對此，新城控股集團董事長王振華接受采訪時表示，從宏觀層面來看，中國城鎮化的發展仍處于上升期。國家統計局數據顯示，截至2014年底，中國城鎮化率達54.77%，而發達國家城鎮率普遍能達到80%甚至更高，國內城鎮化具有巨大發展空間。新城在商業戰略布局之初便踩準國家政策節奏，無形中賦予了“吾悅”品牌助推中國城鎮化進程、與城市發展共進的特殊意義。

而且經過多年積累，新城控股商業地產開發及運營所需的融資渠道拓展、專業團隊組建、產品模型研發、專業能力培育、商業品牌塑造已然完成。

和其他商業地產商不同的是，新城控股采取了“住宅+商業”的雙核驅動戰略。由新城控股開發的各個樓盤的業主，是目前新城控股旗下各吾悅廣場比較重要和穩定的消費者來源。

對于資金要求極高的商業運營來說，安全的資金鏈是重要保障。按單個新城控股“吾悅”綜合體需投入約30億元資金計算，新城控股未來將要打造的40個綜合體項目，至少需投入逾千億元資金。“吾悅系”有著清晰的投資模型，因此可保證新城控股集團現金流和投入產出的平衡；同時，新城控股集團強大的土地拓展能力，也可保證自身所獲項目和地塊總價處在可控范圍。新城控股登陸港交所后，融資渠道變得更為多元化。

據新城控股商管副總裁張振介紹，新城控股重點打造的商業地產品牌“吾悅系”有其獨具特色的“三板斧”：嚴控品質、量身設計、定制招商。這些都基于其對于專業化、精細化的堅持。

例如，新城控股在選址方面就頗有講究。新城控股認為二線城市副中心區域所輻射的30萬人口范圍內，若無大型綜合體項目，就適宜建設“吾悅綜合體”。三四線城市副中心所輻射的25萬至30萬人口范圍內，若無相關綜合體項目，也適宜建設“吾悅綜合體”。據悉，未來“吾悅系”項目將把零售降低至33%左右，同時拿出33%的空間重點打造體驗消費業態。

張振還透露了新城控股商業項目另一個“秘密武器”，即先鎖定客戶所在區域再去拿地。包括第一太平戴維斯、仲量聯行、戴德梁行等國際商業機構都曾發布過報告，認為目前新城控股商業地產供應過剩且同質化嚴重，是影響商業地產投資回報的最主要因素之一。而新城控股的購物中心，則大數據的基礎上力求和萬達、寶龍等競爭對手錯開，避免和其他企業的客戶地圖重合。

張振介紹說，新城控股曾想過在溧陽拿地，但是在研究了當地的客戶地圖后發現，當地已有了幾家競爭對手的參與，如果再進入當地，有可能會和競爭對手的客戶地圖重復。為規避惡性競爭帶來的租金增長的壓力，新城控股放棄進軍上述城市。

專業的運營離不開專業團隊。據悉，在商業地產方面，新城控股已經形成了一套成熟的招商、運營、管理體系及專業團隊，新城控股的商業運營管理團隊已經超過了1000人，由此可以窺探新城對商業運營的決心。