未來三年中資企業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步推進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，由此為寫字樓市場(chǎng)帶來新的發(fā)展契機(jī)。CBRE最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年中資企業(yè)貢獻(xiàn)了國(guó)內(nèi)17個(gè)主要城市寫字樓新增需求的83%。

有鑒于此，CBRE首次針對(duì)中資企業(yè)寫字樓租戶進(jìn)行調(diào)查，并撰寫了《中資企業(yè)寫字樓用戶調(diào)查報(bào)告》白皮書。報(bào)告指出：57%的中資企業(yè)未來三年有增加人員的計(jì)劃，在寫字樓方面也具備較強(qiáng)的擴(kuò)張意愿，一線城市受訪企業(yè)中近兩成以上表示將在原有布點(diǎn)的城市繼續(xù)擴(kuò)租;結(jié)合擴(kuò)租和新設(shè)需求來看，未來三年中資企業(yè)對(duì)北京的寫字樓需求最為強(qiáng)勁。調(diào)查還顯示，經(jīng)濟(jì)不確定性和成本上升是企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)中的最大挑戰(zhàn)，體現(xiàn)在企業(yè)選址策略上，辦公物業(yè)成本是最重要的考量因素。

CBRE大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示，雖然管理成本仍然是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的首要任務(wù)之一，但以提升員工績(jī)效、吸引人才為目的，設(shè)計(jì)靈活多樣、鼓勵(lì)合作、健康可持續(xù)性的辦公場(chǎng)所策略，漸漸成為全球范圍內(nèi)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理的戰(zhàn)略重心。越來越多的中資企業(yè)也開始認(rèn)識(shí)到這一趨勢(shì)，并且有部分中資企業(yè)已經(jīng)開始規(guī)劃其辦公空間策略。

CBRE的這項(xiàng)調(diào)查覆蓋了當(dāng)下國(guó)內(nèi)主要一二線城市寫字樓市場(chǎng)中的主流中資企業(yè)租戶。結(jié)果顯示，北京仍是大多數(shù)大型央企與科技類企業(yè)的總部選擇地，調(diào)查中近半數(shù)中資企業(yè)總部位于北京。以滬、廣、深為總部的企業(yè)分別占18%、14%與10% 。武漢和成都的企業(yè)布點(diǎn)數(shù)量在二線城市中優(yōu)勢(shì)明顯，體現(xiàn)出上述兩個(gè)城市的區(qū)域中心城市定位。

值得一提的是，以北京為主的一線城市辦公升級(jí)需求不容忽視。報(bào)告分地區(qū)調(diào)研了企業(yè)的擴(kuò)張計(jì)劃及買賣、租賃策略。受訪企業(yè)中約5%-7%表示未來三年考慮在一線城市新設(shè)布點(diǎn)，在二線省會(huì)城市新設(shè)點(diǎn)的意愿較強(qiáng)，達(dá)14%;表示繼續(xù)在北京擴(kuò)張的企業(yè)為32%，該項(xiàng)結(jié)果再次印證企業(yè)擴(kuò)張偏好一線城市。從租賃、購(gòu)買角度來看， 企業(yè)布點(diǎn)仍將以租賃為主，意圖購(gòu)置辦公樓的企業(yè)相對(duì)在北京、深圳兩個(gè)市場(chǎng)比例更高。

受訪企業(yè)對(duì)未來三年的房地產(chǎn)策略規(guī)劃中，提升辦公空間使用效率始終是企業(yè)關(guān)注的首要因素，但同時(shí)企業(yè)也將“提升對(duì)樓宇品質(zhì)和區(qū)位的要求”視為重點(diǎn)之一。這意味著，中資企業(yè)不僅有著控制房地產(chǎn)成本的需求，也關(guān)注辦公品質(zhì)升級(jí) —— 面臨快速發(fā)展契機(jī)的專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的辦公升級(jí)需求表現(xiàn)得尤為集中。

考慮到總體市場(chǎng)供大于求的態(tài)勢(shì)，CBRE認(rèn)為，政府支持有助于更好的招商引資，加速市場(chǎng)去化。本次調(diào)查分別就員工所關(guān)心的辦公地點(diǎn)要求及企業(yè)在選址談判中的關(guān)注點(diǎn)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)人員進(jìn)行提問，結(jié)果顯示，交通便利性與租金成本分別是兩者最關(guān)心的第一要點(diǎn)(皆為86%提及)。因此，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中資企業(yè)的企業(yè)房地產(chǎn)人員能夠正確認(rèn)識(shí)到員工的主要利益訴求，但在寫字樓租賃決策中目前依然以成本導(dǎo)向?yàn)橹鳌?/p>

根據(jù)調(diào)查，人均辦公面積不足令靈活辦公場(chǎng)所策略潛力巨大。對(duì)比亞太區(qū)域，中資企業(yè)人均辦公面積偏低，近24%的企業(yè)人均面積不足8平方米，而由整個(gè)亞太區(qū)來看，僅4%樣本企業(yè)低于這個(gè)水準(zhǔn)。人均辦公面積在小于6平方米情況下，員工的工作效率將受到妨礙。在此背景下，除適當(dāng)擴(kuò)租外，進(jìn)一步優(yōu)化辦公空間使用效率亦成為企業(yè)應(yīng)對(duì)人員增長(zhǎng)的重要選項(xiàng)。靈活辦公場(chǎng)所策略能有效契合中資企業(yè)當(dāng)前辦公需求增長(zhǎng)快、變化多且成本敏感的特征。CBRE分析，23%的受訪企業(yè)已采用或有計(jì)劃采用靈活辦公場(chǎng)所策略，且隨著該模式的不斷推廣和成功案例的涌現(xiàn)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

CBRE中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨指出，領(lǐng)先的企業(yè)房地產(chǎn)部門角色應(yīng)更多協(xié)助企業(yè)在快速變化的環(huán)境中轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)由資源驅(qū)動(dòng)向知識(shí)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的過程中，在企業(yè)房地產(chǎn)策略中平衡員工福祉與企業(yè)成本，并逐步使企業(yè)房地產(chǎn)從單純的成本要素向效率要素轉(zhuǎn)化將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。